Общие положения
Основания назначения, требования к проведению, порядок проведения технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, а также форма и содержание итоговых технический документов на объекты недвижимого имущества установлены Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и Инструкцией об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 №11 (далее — Инструкция).
Техническая инвентаризация недвижимого имущества — сбор, установление и обработка сведений о наличии, местонахождении, составе, площади и других характеристиках, состоянии, стоимости недвижимого имущества на основе результатов обследования недвижимого имущества в натуре.
Проверка характеристик недвижимого имущества — обследование фактического состояния объектов недвижимого имущества и сверка соответствия их фактического состояния с данными реестра характеристик недвижимого имущества
Ведомость технических характеристик – итоговый технический документ, составляемый по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, содержащий описание фактического состояния, сведения о составе, площади и других характеристиках, адресе (местонахождении) и другие данные об объекте недвижимого имущества, построенном с нарушением законодательства и (или) не принятом в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, а также составляемый в иных случаях, установленных настоящей Инструкцией
Технический паспорт – итоговый технический документ, составляемый по результатам технической инвентаризации недвижимого имущества (далее, если не предусмотрено иное, – техническая инвентаризация) или проверки характеристик, содержащий описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер (при его наличии), адрес (местонахождение) и другие данные об объекте, созданном или измененном в соответствии с законодательством.
Заказчиком проведения технической инвентаризации или проверки характеристик является:
- собственник недвижимого имущества,
- обладатель иных прав в отношении недвижимого имущества,
- кандидат в правообладатели,
- наниматель жилого помещения,
- организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги,
- организация, осуществляющая оценку и реализацию недвижимого имущества, обращенного в доход государства,
- заказчик строительства, застройщик,
- товарищество собственников, организация застройщиков,
- лицо, которому предоставляется земельный участок на основании решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества,
- местный исполнительный и распорядительный орган,
- судебный исполнитель.
Техническая инвентаризация (проверка характеристик) проводится в отношении следующих видов объектов:
- капитальных строений (зданий, сооружений), за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), которые в результате деятельности человека, износа, пожара, других стихийных бедствий или иного вредного воздействия находятся в аварийном состоянии либо грозят обвалом и (или) в которых отсутствуют конструктивные элементы, без наличия которых невозможно провести измерения, необходимые для составления планов и определения технических характеристик (площадей, объемов и других характеристик) капитальных строений (далее – разрушенное (поврежденное) капитальное строение);
- незавершенных законсервированных капитальных строений;
- изолированных помещений, в том числе жилых;
Объектом технической инвентаризации может также являться незавершенное незаконсервированное капитальное строение
Технической инвентаризации подлежат вновь созданные либо образованные в результате реконструкции объекты недвижимого имущества, а также объекты недвижимого имущества, техническая инвентаризация которых не проводилась.
Обследованию, измерению, съемке (при необходимости) и фотографированию в соответствии с пунктом 117 настоящей Инструкции подлежат объекты технической инвентаризации, их составные элементы и принадлежности (при их наличии), в том числе основные строения, их пристройки (надстройки и тому подобное), строения, крыльца, пандусы, приямки, наружные металлические лестницы и тому подобное; хозяйственные постройки с их пристройками, надстройками и тому подобное, наземные (надземные) инженерные сети, а также объекты незавершенного строительства, расположенные на территории объекта.
Некапитальные, переносные, временные, разрушенные (поврежденные) капитальные строения, многолетние насаждения, объекты растительного мира съемке, измерению и обследованию и включению в состав объектов технической инвентаризации не подлежат.
При проведении технической инвентаризации или проверки характеристик зданий полевые работы в отношении подземных сооружений, в том числе инженерных сетей, осуществляются по дополнительному волеизъявлению заказчика. Заказчик должен предоставить полный доступ для проведения полевых работ по технической инвентаризации и (или) проверке характеристик на всю территорию объекта и на объект технической инвентаризации (в составе, указанном в части первой настоящего подпункта). Территория объекта, объект технической инвентаризации должны быть очищены от мусора, снега и иных загрязнений, препятствующих проведению полевых работ. Отказ заказчика или его представителя в предоставлении полного доступа на территорию объекта и объект технической инвентаризации, его составные элементы в соответствии с требованиями настоящего подпункта является необеспечением доступа на объект недвижимого имущества и (или) безопасных условий проведения работ по технической инвентаризации и (или) проверке характеристик на нем.
При изменении технических характеристик объекта недвижимого имущества в результате надстройки, пристройки, перестройки объекта недвижимого имущества, гибели или уничтожения его части, изменении назначения объекта недвижимого имущества, его частей (включая отдельные помещения) и (или) его принадлежностей, а также при строительстве или сносе принадлежностей объекта недвижимого имущества собственник, обладатель иных прав на объект недвижимого имущества обращаются в организацию по государственной регистрации с заказом на выполнение работ по проверке характеристик недвижимого имущества. В случае совершения сделки с таким объектом без проведения в установленном порядке его проверки характеристик и государственной регистрации изменения недвижимого имущества указанные лица несут ответственность в соответствии с законодательством.
Проверке характеристик подлежат капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, в которых расположены машино-места, если при ранее проведенной технической инвентаризации или проверке характеристик не проводились измерение машино-мест и другие работы, необходимые для составления итоговых технических документов на машино-места.
Если после проведения технической инвентаризации или предыдущей проверки характеристик капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места прошло более одного года, то перед заключением договора на составление проектов раздела, слияния, вычленения должна быть проведена проверка характеристик такого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места.
При наличии в организации по государственной регистрации информации о гибели (уничтожении) объекта недвижимого имущества или его части либо о наличии самовольных построек технический паспорт или ведомость технических характеристик на этот объект недвижимого имущества могут быть составлены и выданы только по результатам проверки характеристик, проведенной в соответствии с требованиями настоящей Инструкции.
При включении или исключении инженерных сооружений, хозяйственных построек, сооружений благоустройства в качестве принадлежностей здания или сооружения проверка характеристик такого здания или сооружения не проводится. При этом на здание или сооружение составляется новый технический паспорт на последнюю дату его обследования, в котором указываются включенные в его состав принадлежности.
Cредняя стоимость работ:
по заказам граждан:
- по технической инвентаризации недвижимого имущества – 84.80 руб. с НДС за 100 кв.м,
- по проверке характеристик недвижимого имущества – 52.50 руб. с НДС за 100 кв.м;
по заказам юридических лиц:
- по технической инвентаризации недвижимого имущества – 107.85 руб. с НДС за 100 кв.м ,
- по проверке характеристик недвижимого имущества – 67.25 руб. с НДС за 100 кв.м .
ПРЕЙСКУРАНТ на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, выполняемые по договорам с физическими лицами
ПРЕЙСКУРАНТ на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, выполняемые по договорам с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями
Инструкция по применению Прейскуранта на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, выполняемые по договорам с физическими лицами
Инструкция по применению Прейскуранта на работы (услуги) правового и технического характера, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, выполняемые по договорам с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями
По результатам проведения технической инвентаризации или проверки характеристик технические паспорта на объекты недвижимого имущества не составляются, а заказчикам выдаются ведомости технических характеристик на эти объекты:
при отсутствии решения об утверждении акта приемки или решения исполкома о приемке в эксплуатацию (за исключением случаев, когда приемка в эксплуатацию в соответствии с законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности не является обязательной);
при отсутствии разрешительной документации на строительство (за исключением случаев, когда получение разрешительной документации не является обязательным);
при отсутствии согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку жилого и (или) нежилого помещения (в отношении жилых помещений или нежилых помещений, расположенных в жилых домах, в случае перепланировки и (или) переустройства таких помещений);
в случае выявления при проведении технической инвентаризации или проверки характеристик признаков самовольного строительства или несоответствия фактического состояния объекта недвижимого имущества данным реестра характеристик (инвентарного дела на объект недвижимого имущества) и отсутствии решения о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке либо решения о согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме;
при технической инвентаризации унаследованных садовых домиков или гаражей, возведенных до 8 мая 2003 г., не зарегистрированных в территориальной организации по государственной регистрации, и непредставлении свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на садовый домик либо гараж, нажитые супругами в период брака, выданных в соответствии с постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 29 декабря 2010 г. № 129/80, или решения о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества;
при отсутствии утвержденной и согласованной проектной документации (за исключением случаев, когда разработка проектной документации не является обязательной);
при проведении технической инвентаризации эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места и непредставлении решения о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества или справки в отношении эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения);
при проведении технической инвентаризации или проверки характеристик садовых домиков либо эксплуатируемых дач и непредставлении справки садоводческого товарищества или дачного кооператива, подписанной его председателем, с указанием фамилии, собственного имени, отчества (если таковое имеется) члена товарищества или кооператива о соответствии размещения садового домика либо дачи проекту организации и застройки или решения о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения) по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества;
при проведении технической инвентаризации эксплуатируемых гаражей и непредставлении гражданином справки гаражного кооператива, гаражно-потребительского кооператива, подписанной его председателем, с указанием фамилии, собственного имени, отчества (если таковое имеется) члена кооператива о соответствии размещения гаража проекту организации и застройки или решения о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества;
при обнаружении при технической инвентаризации или проверке характеристик несоответствия фактического состояния объекта недвижимого имущества проектной документации (за исключением наличия согласования разработчика проектной документации прокладки подземных инженерных сетей с отклонениями от проектных решений и решения об утверждении акта приемки в эксплуатацию подземной инженерной сети, построенной (проложенной) с отклонением от проектной документации) и в случае, когда на запрос организации по государственной регистрации в течение одного месяца не получен ответ исполкома о допустимости выявленных отступлений от проектной документации;
при проведении технической инвентаризации или проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, квартир в блокированном жилом доме** (за исключением вновь построенных многоквартирных жилых домов, кроме многоквартирных жилых домов, построенных по государственному заказу, или сооружений, являющихся подземными, или наземных частей таких сооружений, расположенных на землях общего пользования, а также в иных случаях, установленных законодательством об охране и использовании земель, когда не требуется изъятие и предоставление земельных участков для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества), в отношении которых в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – регистр) отсутствуют сведения о земельных участках, на которых они расположены, предоставленных для их строительства и обслуживания;
______________________________
** Если в регистре отсутствуют сведения о земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания блокированного жилого дома, в котором находится квартира.
при проведении технической инвентаризации эксплуатируемых до 8 мая 2003 г. одноквартирного, блокированного жилого дома с хозяйственными и иными постройками или без них, квартиры в блокированном жилом доме и непредставлении справки исполкома, подтверждающей внесение в похозяйственную книгу сельского (поселкового) исполкома до 8 мая 2003 г. сведений о таком доме, квартире, или справки исполкома, подтверждающей эксплуатацию до 8 мая 2003 г. одноквартирного, блокированного жилого дома с хозяйственными и иными постройками или без них, квартиры в блокированном жилом доме, расположенных в сельской местности и возведенных на земельном участке, предоставленном гражданину в соответствии с законодательством об охране и использовании земель;
в случае отсутствия решения исполкома или иного документа, в соответствии с которым осуществлено возведение индивидуального гаража, – при технической инвентаризации индивидуальных гаражей, расположенных в гаражных массивах, или внутридворовых индивидуальных гаражей;
при отсутствии решения общего собрания участников совместного домовладения об уменьшении размера общего имущества совместного домовладения – в случае включения части общего имущества совместного домовладения в состав изолированного помещения, машино-места;
при отсутствии документов, содержащих сведения о выделении очередей строительства и (или) пусковых комплексов, – в случае проведения работ в отношении вновь созданного (измененного) в результате возведения, реконструкции, модернизации, технической модернизации, ремонта, ремонтно-реставрационных работ объекта недвижимого имущества при разделе такого объекта на очереди строительства и (или) пусковые комплексы;
если в отношении не завершенных строительством капитальных строений не представлен акт о консервации объекта незавершенного строительства либо акт проверки осуществления консервации гражданином не завершенного строительством жилого дома, дачи и благоустройства земельного участка. При этом в названии ведомости технических характеристик указываются слова «на незавершенное незаконсервированное капитальное строение»;
при отсутствии паспорта застройщика – при возведении или реконструкции юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями в упрощенном порядке одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек пятого класса сложности в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах (за исключением г. Минска);
при отсутствии паспорта застройщика – при возведении или реконструкции гражданином в упрощенном порядке одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек пятого класса сложности в сельских населенных пунктах, расположенных на территории районов, прилегающих к г. Минску и областным центрам, поселках городского типа и городах (за исключением г. Минска);
при проведении технической инвентаризации воздушных и кабельных линий электропередачи напряжением 10 киловольт и трансформаторных подстанций 0,4/10 киловольт садоводческих товариществ, передаваемых в собственность Республики Беларусь, и отсутствии решения о возможности использования воздушных и кабельных линий электропередачи напряжением 10 киловольт и трансформаторных подстанций 0,4/10 киловольт по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества.
Проверка характеристик не проводится:
при государственной регистрации прекращения прав на многоквартирный жилой дом в случае отчуждения правообладателем дома всех квартир в нем;
при государственной регистрации сделки и (или) перехода права на ранее зарегистрированное в соответствии с законодательством капитальное строение (здание, сооружение), находившееся в государственной собственности и неэффективно используемое, если в договоре или решении о безвозмездной передаче указано, что капитальное строение (здание, сооружение) приобретается для использования приобретателем после его реконструкции или реставрации;
при государственной регистрации сделки и (или) перехода права на ранее зарегистрированное в соответствии с законодательством капитальное строение (здание, сооружение), которое находится в состоянии реконструкции или реставрации, проводимых в соответствии с законодательством;
при государственной регистрации сделки и (или) перехода права на ранее зарегистрированное в соответствии с законодательством капитальное строение (здание, сооружение), подлежащее сносу в порядке, установленном законодательством;
при государственной регистрации изменения капитального строения (здания, сооружения) или изолированного помещения (одноквартирного жилого дома либо жилого помещения в таком доме, жилого помещения в блокированном жилом доме, жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома) на основании изменения его назначения в связи с принятием решения о переводе жилого помещения в нежилое в случае составления технического паспорта на этот объект недвижимого имущества для целей его последующей перепланировки или реконструкции
Порядок составления проектов вычленения изолированных помещений из капитального строения и перечень документов, предоставляемых для составления такого проекта, установлены главой 38 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 года № 11.
Если после проведения технической инвентаризации или предыдущей проверки характеристик первоначального капитального строения, изолированного помещения прошло более 1-го года, то перед заключением договора на составление проекта должна быть проведена проверка их характеристик.
Если по результатам проверки характеристик капитального строения, изолированного помещения установлено наличие самовольных построек, то договор на составление проекта может быть заключен только после вынесения в установленном порядке местным исполнительным комитетом решения о принятии в эксплуатацию и государственной регистрации изменения капитального строения, изолированного помещения.
Проекты раздела, слияния в соответствии с настоящей главой составляются в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, создание и возникновение прав на которые зарегистрированы в регистре.
Проекты вычленения составляются только в отношении изолированных помещений и машино-мест, расположенных в капитальных строениях (зданиях, сооружениях), создание и возникновение прав на которые зарегистрированы в регистре.
При слиянии капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест должны соблюдаться следующие условия:
в результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того же вида, а первоначальные капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места прекращают существование;
первоначальные капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места должны быть смежными;
в состав изолированного помещения, создаваемого в результате слияния, могут включаться вспомогательные помещения, соединяющие первоначальные изолированные помещения;
не допускается слияние всех изолированных помещений, расположенных в капитальном строении (здании, сооружении), в одно изолированное помещение, включающее в себя всю внутреннюю пространственную часть капитального строения (здания, сооружения), с учетом или без учета вспомогательных помещений;
при слиянии капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест площади образованных в результате такого слияния капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места должны быть равны сумме площадей первоначальных капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест. Если в результате слияния в состав изолированного помещения включаются вспомогательные помещения, соединяющие первоначальные изолированные помещения, то площадь образованного изолированного помещения должна быть равна сумме площадей первоначальных изолированных помещений и вспомогательных помещений.
При вычленения изолированных помещений, машино-мест из капитальных строений (зданий сооружений) должны соблюдаться следующие условия:
при вычленении изолированных помещений, машино-мест из капитального строения (здания, сооружения) это капитальное строение (здание, сооружение) сохраняется, а его технические характеристики не изменяются;
в состав изолированных помещений, создаваемых в результате вычленения, не включаются помещения первоначального капитального строения (здания, сооружения), которые в случае наличия (возникновения) в капитальном строении (здании, сооружении) совместного домовладения будут относиться к общему имуществу;
в результате вычленения из первоначального капитального строения (здания, сооружения) изолированного помещения не может быть создано изолированное помещение, целиком состоящее из вспомогательных помещений;
если помещение, расположенное внутри капитального строения (здания, сооружения) вне квартир или других изолированных помещений, предназначено для обеспечения эксплуатации нескольких капитальных строений, то такое помещение не следует относить к вспомогательным помещениям (помещениям общего пользования), оно может быть вычленено из капитального строения;
если при вычленении из первоначального капитального строения (здания, сооружения) изолированного помещения возможно вычленение еще по меньшей мере одного изолированного помещения, то такие изолированные помещения должны быть вычленены одновременно;
не допускается вычленение из первоначального капитального строения (здания, сооружения) изолированного помещения, если в результате вычленения создается только одно изолированное помещение и вспомогательные помещения;
не допускается вычленение изолированных помещений из комплексных сооружений;
из блокированного жилого дома возможно вычленение изолированных помещений, представляющих собой квартиры в блокированном жилом доме. Вход в квартиру блокированного жилого дома должен осуществляться непосредственно с земельного участка (придомовой территории). Создаваемая квартира должна состоять из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений;
если в состав вычленяемого изолированного помещения входит несколько помещений, то эти помещения должны быть смежными. При этом вычленяемое изолированное помещение должно соответствовать определению термина изолированное помещение, приведенному в Законе Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
По волеизъявлению заказчика организация по государственной регистрации может провести комиссионное обследование объектов, сведения о которых содержатся в реестре характеристик. При необходимости силами заказчика производится вскрытие отдельных конструкций: фундаментов, перекрытий, полов, отделки, а также иных конструкций. Комиссионное обследование проводится комиссией, состоящей не менее чем из трех аттестованных специалистов по технической инвентаризации, в присутствии заказчика или иных лиц по его простому письменному поручению.
